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少子化趨勢下，大學新鮮人越來越少，但學校宿舍床位供給量卻不變。影響所及，傳統報酬率多有4％以上的學生租屋市場，現在卻是房地產市場上另一個競爭激烈的新戰場。

信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示，投資大學周邊的學生套房，成為不少定存族的理財之道，不過學生錢並沒有想像中好賺。其實投資學生套房，同樣要有所謂的「三好一公道」條件，才能獲利，也就是「地段好、環境好、設備好、租金公道」。

「地段好」是指投資標的一定得在學校附近，最好是步行十分鐘內可達，最遠不超過一到兩站公車站的距離。

「環境好」則指周邊生活機能須完整，有便利商店、乾洗店、小吃店、超市等等，讓學生課餘能享受便利的生活。

至於「設備好」，房子內部最好提供基本的家具，如床、衣櫃和書桌等，網路也列為必裝的基本配備，特別是出租的對象是大學學生，為配合學生打報告交作業的基本需求，網路設備是不能省的。

此外，房東最好提供第四台無線電視，以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具，若原本就有將家具汰舊換新的打算，舊家具提供租屋者使用也是省錢妙招。

最後是「租金公道」，由於大學商圈周邊，投資者眾，自然競爭也多，除非是五星級管理的豪華套房，否則租金標準應合乎市場行情，以免租不出去。

不過包租當然不是穩賺不賠，蘇啟榮說，一般而言公立大學宿舍較多，校外學生套房市場較小，反之私立大學的學生套房市場較大。但隨著大學錄取率將近百分百，部分學校可能有招不到學生的窘境，而且大學為吸引新生，也會改善校內住宿設施等，這些未來市場的潛在變數，都是投資學生套房市場的重要考量，投資前一定要勤作功課。

此外，在計算租金報酬時不能只算毛獲利，還要扣掉房子維修等相關費用，當房東表面上投報率都不錯，但那是在滿租及不計入相關稅費及維修費用的情況下，如果扣掉這些費用及個人之時間成本之後，投報率可能沒有那麼高了。

另外分隔成套房及一般套房產品在中古屋市場的流通及轉手有時較不容易，這也在投資之需要列入考慮的因素之一。